Obblighi fiscali nelle compravendite immobiliari
Come vi abbiamo anticipato nell’ultimo episodio della nostra rubrica social Partner In House, quando si effettua una compravendita immobiliare ci sono diversi obblighi fiscali da rispettare.
Innanzitutto, la parte acquirente deve considerare ai fini fiscali che esistono una serie di imposte che devono essere versate all’Agenzia delle Entrate. In primo ordine si devono distinguere l’imposta di registro (in misura proporzionale o fissa), l’imposta sul valore aggiunto, ossia l’IVA, l’imposta catastale e l’imposta ipotecaria.
L’imposta di registro in misura proporzionale deve essere corrisposta nella misura del 9% quando il soggetto venditore è un privato (cioè non agisce nell’esercizio di attività commerciale, artistica o professionale) o un’impresa. Tale imposta viene calcolata sul prezzo-valore, ossia sul valore catastale e non sul valore del corrispettivo pattuito per la vendita, purché oggetto della vendita sia un fabbricato ad uso abitativo. Questa aliquota non può mai avere un valore inferiore ad euro 1.000, pertanto anche qualora il prezzo-valore sia di ammontare inferiore dovrà essere corrisposta per l’importo minimo.
L’IVA deve essere corrisposta nei seguenti casi:
- Quando la parte venditrice è un’impresa costruttrice o ha ripristinato i fabbricati entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento oppure anche dopo i 5 anni, se il venditore sceglie di assoggettare l’operazione a IVA;
- Quando l’acquisto ha ad oggetto fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali per i quali il venditore sceglie di sottoporre l’operazione a IVA.
In entrambi questi casi l’aliquota da versare sarà pari al 10% o al 22% (quando la vendita ha ad oggetto immobili classificati o classificabili nelle categorie A/1, A/8 e A/9) sul prezzo di acquisto concordato tra le parti. Con l’applicazione del regime fiscale ad IVA bisogna corrispondere un’imposta di registro in misura fissa pari ad euro 200.
L’imposta ipotecaria ha valore fisso di euro 50 (o di euro 200 per gli atti soggetti al regime ad IVA), così come l’imposta catastale.
La normativa delle agevolazioni prima casa modifica i regimi fiscali applicati alla parte acquirente, infatti, qualora alla vendita venga applicata l’imposta di registro proporzionale, questa sarà calcolata su un’aliquota pari al 2% (permanendo il vincolo del valore minimo pari a euro 1.000); mentre nei casi in cui la vendita sia soggetta ad IVA l’aliquota sarà pari al 4%, oltre all’imposta di registro in misura fissa pari ad euro 200. Le imposte catastali e ipotecarie rimangono invariate.
Le agevolazioni “Prima Casa” possono essere applicate anche a coloro che vendono un’abitazione per la quale hanno usufruito delle agevolazioni prima casa e ne riacquistano un’altra entro un anno (la vendita può essere fatta anteriormente al nuovo acquisto o entro un anno da esso). In questi casi si viene a rilevare un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’IVA pagata per il primo acquisto agevolato. Questo credito può essere portato in diminuzione delle seguenti voci, a scelta dell’acquirente:
- per l’imposta di registro dovuta con il nuovo acquisto;
- per le imposte di registro, ipotecarie, catastali e di quelle sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
- per l’Irpef dovuta in base alla prima dichiarazione dei redditi successiva al nuovo acquisto;
- per altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24.
I soggetti che possono beneficiare delle agevolazioni “Under 36” vedranno scontate le imposte di registro, ipotecaria e catastale. Per gli acquisti soggetti al regime IVA, inoltre, viene riconosciuto un credito d’imposta di ammontare pari all’IVA corrisposta al venditore. Tale credito potrà essere portato in diminuzione a scelta dell’acquirente secondo i medesimi criteri del credito d’imposta per gli acquisti “Prima Casa”, ad eccezione dell’imposta di registro per il nuovo acquisto.
Tutti gli atti e le formalità necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari sono esenti dall'imposta di bollo.
Vediamo, infine, i compiti di un notaio nel processo di compravendita immobiliare.
In sostanza, il notaio svolge un ruolo di garante della legalità e della corretta gestione del processo di compravendita immobiliare, proteggendo le parti coinvolte da eventuali rischi e problematiche legate alla transazione. Alcune delle responsabilità principali sono la verifica della validità e regolarità dei documenti, la stesura dell'atto di compravendita, la consulenza legale per le parti coinvolte nella compravendita assicurando che tutti i diritti e gli obblighi siano rispettati e che il processo di compravendita avvenga in modo trasparente e legale, l’autenticazione delle firme e la registrazione dell'atto presso l’Agenzia delle Entrate.
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